Покупка земли – важный этап в процессе строительства собственного дома. Кроме локации и общего впечатления (нравится/не нравится), есть множество критериев, по которым нужно оценить надел перед подписанием договора купли-продажи. Подробнее об этом рассказал эксперт по недвижимости Михаил Мартыненко.
Высокий спрос
«Стройка частных домов – тема очень популярная в последние пару лет, – говорит специалист. – И мы ожидаем только увеличение интереса к этой отрасли. Все дело в том, что сейчас действует ряд программ, которые делают покупку или строительство частного дома очень интересными с финансовой точки зрения. Кроме того, сейчас в активной фазе разработка нового закона об эскроу-счетах в сфере индивидуального жилищного строительства, что сделает постройку своего дома с компанией-застройщиком еще и безопасной, прозрачной».
Однако тема выбора земли под строительство стоит очень остро. Найти хороший участок – задача не из легких.
Заманчивое предложение
При поиске участка перво-наперво нужно определиться с проектом будущего дома. Хотя бы с основными параметрами: общая площадь, количество этажей, соотношение сторон. Ведь далеко не все участки аккуратной прямоугольной формы. Прикидывая, как впишется особняк в территорию «поместья», не забудьте про минимальные отступы от границ земельного участка. В частности, от стены дома до забора должно оставаться не менее 3 м. Если планируете строить баню, гараж, какие-то другие сооружения хозназначения – помните, что для них тоже существуют нормы.
Когда определились с характеристиками участка, стоит определить его географию. Тут важно учитывать, что сейчас действует льготная сельская ипотека, которая подходит для кредитования частного домостроительства. Ставка в нынешних реалиях крайне заманчивая – всего 3 % годовых. Но подходят только территории с населением не более 30 тысяч человек.
Поэтому, если вы хотите получить интересные условия по ипотеке – рекомендую обратить внимание на участки, которые находятся за Волгой, – Краснослободск и далее вдоль реки. Если жизнь с той стороны вам не подходит, а сельскую ипотеку хочется, можно обратить внимание на участки в Городище.
Дачные особенности
Далее нужно определиться с категорией земель. В Волгограде две основные категории: земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и земли садового некоммерческого товарищества (СНТ). Уточнить категорию конкретного участка можно с помощью публичной кадастровой карты. Вообще она должна быть вашим верным спутником при выборе участка. Там есть координаты, видно границы участков и всю общедоступную информацию по ним. Земли в дачных массивах действительно стоят несколько дешевле, чем в обычном частном секторе.
И я много раз слышал от своих коллег и от застройщиков, что никакой существенной разницы нет, ведь можно и там и там построить капитальный дом и проживать в нем круглый год, получить прописку и т. д.
Но разница кроется в организации многих процессов вокруг самого жилого массива. Например, в частном секторе чистят дороги, обеспечивают освещение органы местной администрации. В случае же с СНТ все это ложится на плечи общего собрания и председателя.
Второй важный момент – коммуникации. В случае с ИЖС администрация подводит коммуникации до границ участка. В СНТ проведением, например, газа занимается председатель с общим собранием собственников.
И тут все обычно чуть сложнее. Кто-то не захотел «скидываться», у кого-то дом имеет юридический статус нежилого помещения и его газифицировать гораздо сложнее.
Существенный момент – ширина улиц. В дачных массивах землю межевали так, чтобы наибольшую площадь отвести под посадки, а на проезды оставляли по минимуму. Стоит кому-нибудь припарковать машину у забора – и дорога фактически блокирована. Поэтому, если решите строить дом на участке в дачном массиве – лучше сразу запланируйте заезд для вашего автомобиля на участок.
Обязательная экспертиза
После того как вы определились с параметрами участка – можно смотреть реальные варианты, которые подходят под эти критерии. На месте важно обратить внимание на то, насколько участок ровный, есть ли перепады высот, так как выравнивание повлечет дополнительные расходы.
Спросите у продавца, какие коммуникации уже подведены к участку, а какие придется делать самим. И обязательно позвоните в ответственные за эти ресурсы компании и уточните, на какие сроки подведения и какие дополнительные расходы стоит рассчитывать.
Когда у вас образовался участок-финалист, обязательно проведите геологическую экспертизу участка, чтобы понять, подходит ли он для вашего проекта, подходит ли почва. Возможно, нужно изменить технологию строительства в соответствии с особенностями конкретного участка.
Это экспертиза, на которой очень любят экономить многие застройщики, возводящие дома на продажу, да и многие клиенты, строящие дома для себя. Но я настоятельно рекомендую не пренебрегать этой процедурой, чтобы дом приносил вам радость как можно дольше.
Ну и не забудьте проверить юридическую чистоту вашего будущего участка – он не должен быть заложен, быть предметом споров. Обязательно проверьте продавца – не находится ли он в процессе процедуры банкротства. И только после этого можно проводить сделку по покупке.
Поиск в «полях»
Когда вы просмотрели все агрегаторы объявлений и не нашли там нужного, стоит начать поиски «в полях». Например, можно обратиться к председателю того садового товарищества, которое вам интересно, с просьбой узнать, не планирует ли кто-то продажу. За небольшое вознаграждение председатели могут быть очень полезны в таком деле.
Обязательно просмотрите продающиеся дома в интересующей вас локации. Очень часто на агрегаторах объявлений публикуются избушки «под снос» именно в категории домов, а не категории земельных участков. Но при покупке такого объекта всегда отдельно просчитывайте стоимость сноса и вывоза такого дома.
Если есть жесткая привязка к какому то району – осмотрите частный сектор в интересующей вас локации и посмотрите, есть ли заброшенные объекты, которые могут подойти под снос и дальнейшее строительство. При обнаружении такового постучитесь к соседям, иногда у них есть номер телефона владельца такой «заброшки». Можно также положить в почтовый ящик послание с вашими контактами. Но на оперативный ответ рассчитывать не стоит.
